É possível vender um apartamento financiado? Confira as regras

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No momento de comprar ou vender um imóvel, sempre surgem muitas dúvidas. Algumas são inseguranças comuns sobre investimentos, enquanto outras são questionamentos com relação ao procedimento desse tipo de transação.

Nesse sentido, uma das perguntas habituais diz respeito à possibilidade de vender apartamento financiado. Afinal, será que é possível interromper um financiamento em andamento, trocar a sua titularidade ou mesmo levar a dívida para outra instituição? Pois, sim, é possível!

No texto de hoje, vamos falar sobre esse processo de venda de um imóvel financiado, mostrando como fazê-lo, quais instituições devem estar envolvidas e quais são as regras que devem ser seguidas. Continue lendo e confira!

O imóvel financiado

Antes de entrarmos nos detalhes sobre comprar e vender um imóvel financiado, devemos repassar o que é um financiamento imobiliário e conhecer alguns termos ligados a esse procedimento. Vejamos:

O financiamento

O financiamento imobiliário é uma modalidade de parcelamento feita entre o comprador de um imóvel e uma instituição financiadora, que pode ser um banco ou uma empresa criada especialmente para esse fim. Atualmente, um financiamento pode se estender por até 30 anos.

Ao ser financiado, o imóvel recebe um gravame ou ônus real chamado alienação fiduciária. Quem é responsável por esse ônus é a instituição financiadora — que será, portanto, credora. Assim, enquanto o imóvel não for completamente quitado, ele permanecerá em nome do credor, e não daquele que fez o financiamento.

O repasse da dívida

De fato, 30 anos representam um prazo longo, durante o qual muitas coisas podem acontecer. Por isso, as instituições estão preparadas para mudanças de planos e alterações em seus contratos de financiamento.

Se você tem um imóvel para vender e está esperando o término do prazo acordado em contrato, ou até estudando como quitar o saldo devedor antes de disponibilizar a sua propriedade em uma imobiliária competente, essa dívida de um imóvel pode, sim, ser repassada ao comprador, bastando para isso seguir algumas regras simples.

Venda de imóvel financiado à vista

A primeira opção (e a mais descomplicada) surge quando o comprador decide adquirir o imóvel com pagamento à vista. Receber o valor total do imóvel será muito mais simples do que refinanciá-lo com a mesma ou outra instituição, ainda que o comprador nem sempre possa quitar o imóvel de uma só vez.

Se optarem pela compra do seu imóvel à vista, você deverá entrar em contato com a instituição na qual possui o financiamento ativo para estipular o valor corrigido do saldo devedor, ou seja, do montante que você financiou quando comprou o imóvel.

A instituição, então, emitirá um boleto com o valor final a ser pago para liquidar o saldo devedor. Você deverá pagar esse boleto utilizando o valor que foi recebido do comprador.

Após receber o pagamento, a instituição deve declarar que o imóvel se encontra livre de qualquer ônus ou débito, declaração que será averbada em cartório para liberar o gravame do imóvel. Somente após essa liberação é que você poderá exercer seus direitos sobre o imóvel e transferi-lo para o nome do comprador.

Em seguida, o banco lhe devolverá o valor que você já havia pago no seu financiamento inicial, e a transação é concluída.

Venda por meio de financiamento com a mesma instituição

Outra opção que pode ser mais viável no momento da venda de um imóvel financiado é usar a mesma instituição para fazer a quitação do imóvel, abrindo um novo processo de aprovação de financiamento.

Nesse caso, o comprador assume a dívida do imóvel e, por isso, deverá passar por todo o processo de análise cadastral padrão das instituições. Após o aceite da instituição, duas coisas acontecem:

  • o banco lhe devolverá o valor que já foi pago no financiamento até então;
  • o comprador assumirá a dívida recalculada pelo banco.

Primeiramente, o banco calcula o débito atualizado do contrato de financiamento, com todos os juros e correções. Em seguida, deverá ser redigido um novo contrato de compra e venda entre as partes: você, como vendedor (e titular do financiamento ativo), o comprador e o banco, que aparece como credor.

Esse contrato deve incluir cláusulas que firmem o seguinte:

  • parte do valor do novo financiamento será destinada a quitar o financiamento anterior que você iniciou;
  • o banco classifica o financiamento anterior como quitado e você não terá mais nenhuma dívida para com ele;
  • o valor que já havia sido pago no financiamento lhe será restituída pelo próprio banco, quando do registro do imóvel.

Feito isso, o novo contrato de financiamento — entre o comprador e a instituição — poderá ser registrado em cartório, para que o gravame do imóvel seja liberado e uma nova alienação fiduciária seja averbada.

Venda com troca de banco financiador

Por último, existe ainda a possibilidade de vender o imóvel financiado utilizando-se de uma nova instituição financiadora, que difere daquela na qual você possui financiamento ativo. Nesse caso, o procedimento entre os bancos é chamado de Interveniente Quitante (IQ).

Inicialmente, você deverá solicitar à instituição de seu financiamento ativo alguns documentos que informem, entre outros dados, o saldo devedor atualizado. Essa documentação será analisada pelo novo banco financiador — se aprovada, este assumirá o financiamento.

É necessário que o saldo devedor seja menor do que o valor financiado pelo banco. Caso contrário, você ficará responsável por quitar essa diferença com a financiadora. Isso acontece porque é a própria instituição que quita o financiamento em aberto (parcialmente, com o crédito obtido pelo comprador) antes de iniciar um novo contrato.

Por ser um novo acordo, o comprador deverá se submeter à análise de cadastro e crédito normalmente, para obter a aprovação do financiamento.

Também é importante frisar que, na maioria das vezes, o valor das prestações será diferente daquelas do financiamento que estava em andamento. Isso porque não existe uma transferência de contrato direta, e sim uma quitação e a abertura de novo acordo, com pessoas e instituições diferentes, mantendo somente o mesmo imóvel.

Por último, é necessário ressaltar que nem todas instituições aceitam o processo de financiamento com IQ. Muitas só fazem a quitação se o saldo devedor for de um crédito que elas mesmas concederam. Por isso, é necessário conferir esse tipo de possibilidade antes de tomar qualquer decisão.

Enfim, como você pode ver, existem certas regras para vender imóvel financiado, mas os processos são simples. Inclusive, com a assessoria de uma imobiliária de qualidade, você poderá obter ajuda profissional no momento de tomar a sua decisão! Seja como for, o importante é entender as regras para que tudo dê certo na venda.

Então, gostou do nosso texto? Agora, aproveite a visita no blog para conferir também tudo sobre o financiamento da Caixa!

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